王金和律师亲办案例
东莞市××流域管理处与李××签订的土地租赁合同
来源:王金和律师
发布时间:2012-08-19
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 基本案情:

2011525东莞市××流域管理处与李××签订的土地租赁合同,合同期限一年半。20111225东莞市市政府认为此租赁合同违反拍卖招标方式租赁河滩土地,并下发了收回此块土地租赁合同合同的文件。东莞市××流域管理处希望提前收回土地租赁合同,但面临行政赔偿的可能性。笔者通过分析案情认为东莞市××流域管理处不能以“划拨方式取得的国有土地使用权不能直接出租”为由而撤销合同;东莞市××流域管理处不能以客观情况变化而撤销李××采砂行政许可;东莞市××流域管理处不能以东莞市市政府的会议文件作为撤销土地租赁合同的法律依据。不过,东莞市××流域管理处可以李××租赁土地使用土地方式违反了法律法规为由解除土地租赁合同而又不承担赔偿责任。

法理分析

一、东莞市××管理处以租赁土地没有缴纳土地使用权出让金为理由撤销合同自己有过错需承担责任。不是最佳处理方式。

 [法律依据] (1)·(城市房地产管理法)55条。 (2)<关于贯彻(城市房地产管理法)若干问题的批复)5条第2款。 (3)<关于执行{城市房地产管理法)和国务院55号令有关问题的批复) 6条。 (4)<城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例)28314546条。 (5)<划拨土地使用权管理暂行办法)91215161719条。 (6)(城市房屋租赁管理办法)13141617条。

[法理和法律分析] 国有土地使用权的取得主要通过两种方式:划拨和出让。划拨土地使用权即 通过行政划拨的方式取得的土地使用权。划拨是指经县级以上人民政府批准, 在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用,或者将土地使用 权无偿交付给土地使用者的行为。土地使用者通过划拨方式取得的土地使用权, 具有以下几个主要特征: (1)没有明确的期限。通过划拨方式取得的土地使用 权,除法律、行政法规另有规定外,没有使用期限的限制。(2)无须支付土地使 用权出让金。通过划拨方式取得土地使用权,虽然土地使用者要缴纳补偿、安置等费用,但不必向国家支付地租性质的费用。(3)不能转让、出租和抵押。通过划拨方式取得的土地使用权,除符合法律规定的条件外,不得转让、出租和抵押。所谓法律规定的条件,主要是指<城市房地产管理法)规定的条件,即首先要经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准。其次,要与土地管理部门签订土地使用权出让合同,向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金,或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。不具备这两个基本条件的,土地使用权不得转让、出租和抵押。对于划拨土地使用权的转让、出租和抵押,在(关于贯彻(城市房地产管理法)若干问题的批复)<关于执行{城市房地产管理法)和国务院55号令有关问题的批复)以及(城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》中都有相应的规定。按照现行法律的规定,土地使用权出租的条件是:(1)出租人具有所出租土地的国有土地使用证; (2)出租人具有地上建筑物、其他附着物的合法产权证明;(3)出租人已向国家交付了所出租土地的土地使用权出让金并签订了出让合同。从以上规定可以看出,对于以划拨方式取得土地使用权的国有土地使用者出租土地,必须首先获得出让的土地使用权,使土地使用权的性质从原始的行政划拨土地使用权转变为有偿出让的土地使用权,方能出租土地。否则,即为非法出租土地使用权。

东莞市××管理处以租赁土地没有缴纳土地使用权出让金为理由撤销合同自己有过错需承担责任。不是最佳处理方式。

二、东莞市××流域管理处不能以客观情况变化而撤销李××采砂行政许可                                              

第一、行政许可的撤回

《中华人民共和国行政许可法》第八条规定,公民、法人或者其他组织依法取得的行政许可受法律保护,行政机关不得擅自变更已经生效的行政许可。行政许可所依据的法律、法规、规章修改或者废止,或者准予行政许可所依据的客观情况发生重大变化的,为了公共利益的需要,行政机关可以依法变更或者撤回已经生效的行政许可。由此给公民、法人或者其他组织造成财产损失的,行政机关应当依法给予补偿。

 根据上述规定,改变或撤回行政许可的条件是:

 行政许可所依据的法律、法规、规章修改或者废止。这包括两种情况,原来的法律、法规、规章准予从事某中活动而现在禁止,对原来法律、法规、规章规定的颁发行政许可的条件进行了改变,提高了准入的门槛,或者对许可范围进行了调整;行政许可依据的客观情况发生重大变化。

 行政机关改变或者撤回行政许可,给公民、法人或者其他组织造成财产损失的,应当依法给予补偿。给予补偿的条件是:

 (一)、对公民、法人或者其他组织的财产造成了损失。这种损失是客观存在的、确定的,而不是想象的或偶然的。这种损失只包括财产损失,不包括精神损失。

 (二)、  财产损失与撤回或者变更行政许可有直接的、必然的联系,存在因果关系。

第二、行政许可的撤销《 中华人民共和国行政许可法 》第六十九一是,明确了撤销权行使的条件与程序。对违法的行政许可事项,基于保护公共利益的需要,该撤销的,行政机关应当予以撤销;撤销可能对公共利益造成重大损害的,不予撤销;可以撤销可以不撤销的,行政机关应当衡量各种利益后决定是否行使撤销权。二是,因行政机关的原因导致行政许可决定被撤销时,规定行政机关应当赔偿被许可人因此受到的损害。

行政许可的撤销《 中华人民共和国行政许可法 》第六十九条有下列情形之一的,作出行政许可决定的行政机关或者其上级行政机关,根据利害关系人的请求或者依据职权,可以撤销行政许可:

(一)行政机关工作人员滥用职权、玩忽职守作出准予行政许可决定的;

(二)超越法定职权作出准予行政许可决定的;

(三)违反法定程序作出准予行政许可决定的;

(四)对不具备申请资格或者不符合法定条件的申请人准予行政许可的;

(五)依法可以撤销行政许可的其他情形。

  被许可人以欺骗、贿赂等不正当手段取得行政许可的,应当予以撤销。

  依照前两款的规定撤销行政许可,可能对公共利益造成重大损害的,不予撤销。

依照本条第一款的规定撤销行政许可,被许可人的合法权益受到损害的,行政机关应当依法给予赔偿。依照本条第二款的规定撤销行政许可的,被许可人基于行政许可取得的利益不受保护。

行政许可的撤销是一项非常严肃的具体行政行为,它直接关系到当事人,利害关系人,善意第三人及公共的利益因此,必须遵循依法行政、有错必纠的原则,必须慎之又慎。

三、东莞市××流域管理处不能以东莞市市政府的会议文件作为撤销土地租赁合同的法律依据。     

东莞市市政府的会议文件属于土政策,不能作为撤销此租赁合同的法律依据。同时,划拨土地使用权出租必须招标也没有相应的法律依据。

结论:结合一、二、三部分东莞市石马河提前终止租赁合同都得赔偿损失。

四、东莞市××流域管理处可以李××租赁土地使用土地方式违反了法律法规为由解除土地租赁合同而又不承担赔偿责任。

第一、李汉强租赁土地使用土地方式违反了《 中华人民共和国河道管理条例

《中华人民共和国河道管理条例》第二十四条 在河道管理范围内,禁止修建围堤、阻水渠道、阻水道路;种植高杆农作物、芦苇、杞柳、荻柴和树木(堤防防护林除外);设置拦河渔具;弃置矿渣、石渣、煤灰、泥土、垃圾等。

  在堤防和护堤地,禁止建房、放牧、开渠、打井、挖窖、葬坟、晒粮、存放物料、开采地下资源、进行考古发掘以及开展集市贸易活动。

  《中华人民共和国河道管理条例》第二十五条 在河道管理范围内进行下列活动,必须报经河道主管机关批准;涉及其他部门的,由河道主管机关会同有关部门批准:

  (一)采砂、取土、淘金、弃置砂石或者淤泥;

  (二)爆破、钻探、挖筑鱼塘;

  (三)在河道滩地存放物料、修建厂房或者其他建筑设施;

(四)在河道滩地开采地下资源及进行考古发掘。

第二、租赁合同因为李汉强违反法律的强制性规定,损害公共利益而无效,并承担过错责任。

《合同法》第五十二条有下列情形之一的,合同无效:

  (一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;

  (二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;

  (三)以合法形式掩盖非法目的;

  (四)损害社会公共利益;

  (五)违反法律、行政法规的强制性规定。

《合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。

东莞市××流域管理处与李××签订的土地租赁合同并没有约定土地的用处,而李××将租赁的土地属于河道管理范围内。李××行为违反了“禁止在河道管理范围内修建围堤、阻水渠道、阻水道路”的规定导致合同无效,并承担过错责任。

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律师信息
  • 律师姓名:
    王金和
  • 执业律所:
    广东鑫霆律师事务所
  • 职  务:
    主办律师
  • 执业证号:
    14401*********415
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